MODELO DE LOS VALORES DEL SUELO, CON BASE EN LA ESTRUCTURA Y LAS POLÍTICAS URBANAS

Abstract

Este estudio examina la formación del valor del suelo urbano en Metepec, Estado de México, analizando la interrelación entre las políticas urbanas neoliberales, la estructura urbana y la valorización del suelo. La investigación se enmarca en el contexto de la transformación acelerada de las ciudades latinoamericanas bajo el paradigma neoliberal. El objetivo general es desarrollar un modelo espacio-temporal de la distribución del precio del suelo urbano en el área de estudio, considerando factores geográficos, sociales, económicos y las políticas públicas que configuran la estructura urbana. Los objetivos específicos incluyen la caracterización de la zona de estudio, la identificación de los factores que influyen en el valor del suelo, el análisis del impacto de las políticas urbanas en la estructura y en el valor del suelo, y la elaboración de un modelo predictivo de la distribución de los precios del suelo. La metodología integra enfoques cuantitativos y cualitativos. Se emplean técnicas econométricas avanzadas como la regresión LASSO y la regresión instrumental para identificar los factores determinantes del valor del suelo. Se realiza un análisis comparativo diacrónico de los planes municipales de desarrollo urbano para examinar la evolución de las políticas urbanas. Se implementa la técnica de Diferencias en Diferencias espacial (SDiD) para evaluar el impacto de los cambios en la estructura urbana sobre los valores del suelo. Finalmente, se desarrolla un modelo predictivo utilizando la Regresión Geográfica y Temporalmente Ponderada (GTWR). Los resultados revelan una marcada influencia de las políticas neoliberales en la transformación del espacio urbano de Metepec, manifestada por la flexibilización de las normas urbanísticas y la priorización del desarrollo inmobiliario privado. Se introduce el concepto de "desocialización del mercado de suelo" para describir este proceso. Asimismo, se propone el concepto de "geometría de la desigualdad urbana" para analizar y visualizar cómo las disparidades socioeconómicas se materializan en la forma física de la ciudad. El estudio demuestra una relación causal entre la estructura urbana, particularmente la integración de la red vial, y los valores del suelo. El modelo GTWR desarrollado muestra una capacidad predictiva adecuada, capturando la complejidad espaciotemporal en la formación del valor del suelo y proporcionando una herramienta para la planificación urbana y la toma de decisiones en política pública.